Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul sertifikası, bir inşaat projesinin belirli bir kısmını temsil eden ve yatırımcılara küçük tutarlarla gayrimenkul projelerine ortak olma imkânı sunan menkul kıymet niteliğinde bir yatırımdır. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenen bu sertifikalar, genellikle konut ya da ticari projelerin finansmanında kullanılır. Gayrimenkul sertifikaları Borsa İstanbul’da işlem görür ve yatırımcılar bu sertifikaları tıpkı hisse senedi alır gibi aracı kurumlar aracılığıyla kolaylıkla alıp satabilir. Yeterli sayıda sertifikayı bir araya getiren yatırımcı, projenin belirli bir bağımsız bölümünü (örneğin bir daireyi) alma hakkını elde edebilir. Gayrimenkul Sertifikası halka arzına Kuveyt Türk Yatırım aracılığıyla katılabilir, bu yenilikçi Sermaye Piyasası ürününe yatırım gerçekleştirebilirsiniz.

Gayrimenkul Sertifikalarından Nasıl Yararlanılır?

Gayrimenkul sertifikaları, yatırımcılara hem konut sahibi olma hem de değer artışından kazanç elde etme imkânı sunan yenilikçi bir yatırım aracıdır. Bu sertifikalar sayesinde yatırımcılar, büyük meblağlar ödemeden bir inşaat projesine ortak olabilirler. Projenin ilerleyen aşamalarında yeterli sayıda sertifika toplayan yatırımcılar, asli edim hakkını kullanarak projeden bir bağımsız bölüm (örneğin bir daire) talep edebilir; böylece doğrudan konut sahibi olabilirler. Diğer yandan, projeye erken aşamada yatırım yapan kişiler, inşaatın ilerlemesiyle birlikte ortaya çıkan değer artışından da faydalanabilir. Projenin değer kazandığı durumlarda, sertifikaların borsa fiyatı yükselir ve yatırımcılar bu sertifikaları ikincil piyasada satarak sermaye kazancı elde edebilirler. Eğer yatırımcı konut sahibi olmak istemezse, proje sonunda tali edim hakkı kapsamında, sahip olduğu sertifikaları nakde çevirerek geri ödeme alabilir. Bu yönüyle gayrimenkul sertifikaları hem fiziksel varlık edinme hem de finansal getiri elde etme amacıyla kullanılabilir.

Emlak Konut Damla Kent Projesi Gayrimenkul Sertifikası Nedir, Nasıl Alınır ?

Emlak Konut GYO’nun İstanbul Başakşehir’de inşa ettiği Damla Kent projesi, gayrimenkul sertifikası modeliyle küçük yatırımcıya konut sektörüne katılma imkânı sunuyor. Projedeki her daire, belirli sayıda sertifikaya bölünüyor ve bu sertifikalar yatırımcılara sunuluyor. Yatırımcılar istedikleri miktarda sertifika alarak projeye ortak olabiliyor. Bu sistemde üç temel seçenek bulunuyor: Sertifika sayısı yeterliyse yatırımcı istediği daireyi alabiliyor (Asli Edim), yeterli değilse proje sonunda elde edilen satış gelirinden pay alıyor (Tali Edim) ya da sertifikalarını Borsa İstanbul’da alıp satarak kar elde edebiliyor.
Damla Kent Projesi'nde 5 bin 325 konut yer alacak, ilk olarak projenin birinci etabında yer alan 1540 konut halka arz edilecek.Halka arz tamamlandıktan sonra sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlayacak. Bu aşamadan sonra gayrimenkul sertifikaları, tıpkı hisse senetleri gibi ikinci el piyasada alınıp satılabilecek.
Emlak Konut GYO’nun Damla Kent Projesi'ne dayalı gayrimenkul sertifika halka arzı 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında 7,59 TL fiyatla talep toplayacak.

İhraççı	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Halka Arz Fiyatı	7,59 TL
Talep Toplama Tarihi	4-5-6-7-8 Ağustos 2025
Arsa Sahibi	Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)
Halka Arza Konu Proje	Damla Kent Projesi
Aracılık Yöntemi	En İyi Gayret Aracılığı
Halka Arz Miktarı	1.923.481.733 Adet Sertifika ( Ek satış dahil: 2.820.593.495 Adet)
Halka Arz Büyüklüğü	14.599.226.657 TL (Ek satış dahil: 21.408.304.627 TL)
Halka Arz İskontosu	%24,10
Halka Arz Talep Toplama Yöntemi	Sabit Fiyatla Talep Toplama
Planlanan Tahsisat Grupları	Yurt İçi Bireysel Yatırımcılar Yurt İçi Kurumsal Yatırımcılar
Fiyat İstikrarı	Brüt Halka Arz Büyüklüğünün %5’ine kadar. 30 gün süreyle fiyat istikrarını sağlayıcı işlemlerin yapılması planlanmaktadır.
Lidikite Sağlayıcı	Brüt Halka Arz Büyüklüğünün %5’ine kadar

1- Uygulama nasıl işleyecek?

• Emlak Konut GYO’nun İstanbul Başakşehir’de inşa ettiği Damla Kent projesi, gayrimenkul sertifikası modeliyle küçük yatırımcıya konut sektörüne katılma imkânı sunuyor. Projedeki her daire, belirli sayıda sertifikaya bölünüyor ve bu sertifikalar yatırımcılara sunuluyor. Yatırımcılar istedikleri miktarda sertifika alarak projeye ortak olabiliyor. Bu sistemde üç temel seçenek bulunuyor: Sertifika sayısı yeterliyse yatırımcı istediği daireyi alabiliyor (Asli Edim), yeterli değilse proje sonunda elde edilen satış gelirinden pay alıyor (Tali Edim) ya da sertifikalarını Borsa İstanbul’da alıp satarak kar elde edebiliyor.

• Gayrimenkul sertifikası sistemi, yatırımcılara bir projeden konut sahibi olma hakkını, aşamalı ve erişilebilir bir şekilde sunar. Her bir sertifika, projenin belirli bir metrekarelik kısmını temsil eder. SPK onaylı izahname ve sirkülerde, projede yer alan her bağımsız bölüm (örneğin bir daire) için gerekli minimum sertifika adedi önceden belirlenmiştir. Yatırımcılar, proje süresince bu sertifikaları Borsa İstanbul’da işlem gören ikincil piyasadan veya halka arz döneminde satın alarak biriktirebilir. Belirli bir daireye karşılık gelen yeterli sayıda sertifikaya ulaşan yatırımcı, asli edim hakkını kullanarak bu daireyi alma talebinde bulunabilir. Bu talep, projenin tamamlanma aşamasında veya izahnamede belirtilen hak kullanım döneminde ilgili ihraççı kuruluşa iletilir. Sertifika sahipliği ispatlandığında, konut devri gerçekleştirilir. Bu sistem sayesinde yatırımcılar, bütçelerine uygun şekilde kademeli alım yaparak konut sahibi olma fırsatını elde ederler.
2- Sertifikalar nasıl satışa sunulacak?

Sertifikalar, 4–8 Ağustos 2025 tarihleri arasında 7,59 TL fiyatla halka arz edilerek talep toplanacak. Herkese açık olan bu halka arzda minimum 1 adet sertifika alınabiliyor, üst sınır bulunmuyor. Başvurular, aracı kurumlar aracılığıyla yapılabilecek.

Başvurunuzu TradePlus üzerinden yapmak ve halka arza katılmak için tıklayınız.
3- Hangi projeye yatırım yapılacak?

Bu uygulama, İstanbul Başakşehir’de Emlak Konut GYO tarafından hayata geçirilen Damla Kent projesine yönelik. Proje, toplamda 5.325 konut ve 244 ticari üniteden oluşuyor. İlk etapta 1.540 adet konut için sertifika ihracı gerçekleştirilecek. Proje, nitelikli yaşam alanları, sosyal donatılar ve ulaşım imkânlarıyla öne çıkan büyük bir konut yerleşkesi olarak planlandı.
4- Sertifikalar nasıl değerlendirilecek?

Yatırımcılar sertifikalarını üç şekilde değerlendirebilir:

(1) Yeterli sertifikaya sahip olanlar, proje devam ederken dairelerini seçerek tapu sahibi olabilir (Asli Edim).

(2) Yeterli sertifikaya ulaşamayanlar veya konut almak istemeyenler, proje sonunda satılan konutlardan elde edilen net gelirden pay alır (Tali Edim).

(3) Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem göreceği için yatırımcılar fiyat artışlarından kazanç sağlamak amacıyla alım-satım da yapabilir.
5- Birden fazla kişi bir konuta ortak olabilir mi?

Evet, gayrimenkul sertifikası sistemi sayesinde bir konutun temsil ettiği sertifikalar birden fazla yatırımcı arasında paylaşılabilir. Bu da “kolektif sahiplik” anlamına gelir. Eğer hiçbir yatırımcı bir daire için gerekli tüm sertifikaları toplamamışsa, o daire satışa çıkarılır ve elde edilen gelir tüm sertifika sahipleri arasında paylaştırılır.
6- Yalnızca İstanbul'da yaşayanlar mı başvurabilecek?

Hayır, gayrimenkul sertifikası uygulaması sadece İstanbul’da ikamet edenlere özel değildir. Türkiye’nin dört bir yanından, hatta yurtdışında yaşayan yatırımcılar da bu uygulamaya katılabilir. Yatırımcılar, aracı kurumlar aracılığıyla online ya da fiziki olarak başvuru yapabilirler.
7- Her daire aynı fiyatta mı?

Hayır, her dairenin fiyatı farklı. Daireler metrekare ve oda sayısına göre farklı miktarda sertifika ile temsil ediliyor. Örneğin, 62 m² büyüklüğündeki 1+1 bir daire yaklaşık 631.516 adet sertifika ile temsil edilirken, 88 m²’lik 2+1 bir daire için bu sayı 863.276’ya çıkabiliyor. Bu nedenle, yatırım yapılacak dairenin büyüklüğüne göre gereken sertifika adedi değişiyor.
8- Proje tamamlanmadan önce konutumu seçebilir miyim?

Evet. Yatırımcılar, halka arz sonrasında hedefledikleri daireye karşılık gelen sertifika sayısını tamamladıkları anda, proje bitmeden konutlarını seçebiliyor. Bu hak, “Asli Edim” kapsamında kullanılıyor ve seçilen daire yatırımcıya tahsis ediliyor. Tapu devri, inşaatın tamamlanmasının ardından yapılacak
9- Gayrimenkul Sertifikası uygulaması yalnızca bu projeye mi özel?

Şu an için gayrimenkul sertifikası uygulaması sadece Damla Kent projesi kapsamında uygulanıyor. Ancak Emlak Konut yetkilileri, bu modelin başarılı olması halinde diğer projelere ve şehirlerdeki yeni konut yatırımlarına da yaygınlaştırılacağını açıkladı. Özellikle İstanbul dışındaki iller ve orta gelir grubuna yönelik projeler bu model için potansiyel taşıyor